楼市松绑多米诺:二三线都市躁动 谁是下一个菏泽?

  楼市调控放松第一枪打响仅仅是投石问路还是政策最先转向?房价普遍还在上涨调控就这样中断了吗?。  楼市调控放松第一枪打响仅仅是投石问路还是政策最先转向?房价普遍还在上涨调控就这样中断了吗?
  12月19日山东菏泽一纸说明宣告楼市作废限售。

  12月20日广州发文松绑商住楼可卖给个人;与此同时珠海斗门、金湾两区对外地人不再限购深圳四大行首套房贷利率下调5个基点
  展望后续还会有都市加入尤其是在元旦前后。12月20日易居研究院智库中央研究总监严跃进说楼市放松的地方会越来越多。

  
  2018年堪称史上楼市调控之最房住不炒、果断遏制房价上涨的顶层定调各地政府出现调控政策总共300多次;然而一些地方政府已无天等待今年过完结果几天就急不可耐地首要放松楼市。

  人们的心里立刻诚惶诚恐起来:放松楼市房价是否又会迎来新一轮上涨?
  上层给的要求就是各个地方政府你的权利与你的责任都是对等的你可以自己调整当地政策你的责任就是要保证你的房价不涨或者在可控幅度之内。12月20日一位接近某地政府部门人士向《华夏时报》记者透露。

  
  12月21日中断的中央经济工作会议则再次强调房住不炒。

  
  经济大势在变楼市也跟着在变。
  菏泽并未如市场预期的收回作废限售反而贴出一纸公文《菏泽市作废限制存量住房转让期限规定的情况说明》宣告作废新房与二手房的限售。其理由翻译过来有两个:一是应二手房买家尤其是棚改户的迫切要求二是为了控制二手房价格大涨。
  菏泽放松楼市调控的真相又是什么呢?
  如果菏泽楼市调控不放松有可能出现房价大幅下行。

  一位不愿具名的地产专家对本报记者称过去几年菏泽土地供应量太大为了棚改大量借贷但是棚改暂缓买房需求迅速消退楼市压力特意重所以不得不放松调控。

  
  目前菏泽地区的棚改利益群体达到150万人在山东乃至全国都属于力度较大的都市但货币化棚改政策的调整很大程度影响当地房地产市场并由此间接影响到土地市场。通过放松限售来盘活房地产一二级市场。安居客房产研究院首席分析师张波认为菏泽作废限售是为了托住房价下行。
<7万套居全国第一位;2017年菏泽出现在全国住宅用地成交前十名单中与重庆、武汉、杭州等重磅二线都市齐名。      深圳房地产协会高级研究员李宇嘉说今年8月份国家明确提出住宅供应量大的都市要退出棚改货币化山东最先响应、菏泽首当其冲。货币化退出等于釜底抽薪目前菏泽库存压力大。   安居客的数据呈现菏泽10月份房价达到今年顶点6680元/平米但是11月、12月迅速掉头向下12月掉至6581元/平米房价下行压力已现。   那么广州、珠海为何紧随其后松绑楼市调控政策呢?   广州新规称2017年3月30日前批地上市的商住楼作废此前只准公司购买现在个人也可以购买了。李宇嘉分析广州中央区住宅土地供应不够公寓规模相对较大中央区个人购房需求未得到知足放松公寓限购是为了调节供需平衡。同时广州去年3月对公寓采取限购取得了调控房价的效果而广州周边区如增城、花都、南沙、从化等楼市低迷有放松调控的现实压力。      广州放松调控背后是财政压力大。2017年广州的gdp总量超过了2万亿元然而一般公共预算收入却只有1533亿元总量不及深圳一半也落后于苏州、杭州。   原因在一线都市当中广州是唯一需向省级、中央两重缴税的都市。   珠海楼市也在放松。《华夏时报》记者从当地销售人员处了解到斗门和金湾两个区已经作废限购他国社保都可以购买而此前外地户口要5年社保才有购房资格。珠海住建局则对外称外地人珠海购房社保已从5年改为按个人条件缴纳1个月、3个月、1年不等。因此珠海已经周到放松限购。   大部分都市财政来源要紧靠卖地收入以及和房地产有关的税收。   本质上地方政府资金来源基本都是和房地产有关的如果房地产市场低迷导致销售不畅、土地流拍对地方政府财政来源造成压力。国信证券资深地产行业研究员方焱说经济下行房地产放松是必然的。   松绑路线图   海水还没退潮害怕裸泳出现的人就坐不住了。现在的问题关键是后续还有哪些都市的楼市有望放松?   12月11日社科院发布《中国住房发展报告(2018-2019)》称一线都市可能微调调控措施保持调控政策的适度;二线都市可能最具放松的冲动和条件幻想激活楼市的热度;三四线都市可能动用干预之手模仿维护楼市的温度。      但李宇嘉认为三四线都市放松楼市的现实需求最为迫切。   土地出让的70%和销售量的70%都在三四线都市怎么可能从一二线最先放松?李宇嘉说类似菏泽的棚改案例还有很多过去对内地三四线都市来说棚改好似天上掉馅饼但是一旦源头上的货币加速器减弱甚至消失楼市需求迅速退潮当地政府压力加大将倒逼楼市调控政策放松。   李宇嘉给记者列出了多个这样的三四线都市:山东其他棚改量大的三四线都市;河南包括驻马店、平顶山、安阳、濮阳、商丘、新乡等三四线都市;安徽包括淮北、阜阳等;湖北包括襄阳、宜昌等;江西包括九江、宜春、上饶、赣州等;江苏的徐州等。      这些地方的共同特征为都是三四线都市老工业都市棚改体量大人口大省返乡置业需求大。   棚改带来利好让地方政府忽然之间享受到了吸鸦片、掉馅饼的好处从此一发不可收拾但烟花易冷到了退潮的时候也是最痛苦的。 李宇嘉说放松楼市调控对一些地方政府来说刻不容缓。   据记者从房地产商、房地产中介等多个部门得到类似说法未来楼市调整走向分化一城一策、千城千策、因地制宜地方政府可以根据自身情况放松楼市以保持当地楼市稳定。      严格调控防止房价过快上涨调控松绑防止房价过快下跌主基调都是一个稳字。此前住建部有关人士指出因地制宜精准施策、综合施策把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处确保市场稳定。   一家大型上市房地产公司副总裁说:市场已经出现下行信号增速整体趋缓销售出现鲜明压力。   如果房地产市场不稳固定资产投资也难以稳住就会给稳中求进、保持增长带来更大的压力。 <5%。我国经济下行压力增大各地政府要顶住gdp不至过快下滑房地产成为首要稳定器。   经过两年的铁腕调控房地产交易量和价格被钳制。而今调控打破房价又将向何处去? <1%。 <2%来看涨速进一步放缓其中有的都市房价下行压力加大。   楼市全盘严控被打破菏泽、广州、珠海率先放松调控市场忧伤政策放松房价又会出现大涨。      房地产出现明确下行趋势有的地方政府政策稍微放松让市场趋于平衡。政府不希望房价上涨过快自然也不希望房价下跌很快而是让房地产市场平稳发展。美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰说政策微调对于房价影响不大除非政策大幅度调整。   从果断遏制房价上涨到放松楼市调控要求房价平稳甚至准许小幅度上涨。而政策风向也显得微妙最近两次政治局会议他国再提房地产但12月21日中断的中央经济工作会议再次重申房住不炒。      上述接近地方政府的人士称从实际房价来看一二线、三四线都最先下行了一些地方经济特意差又不希望房价快速下行怎么办?上层要求各地矛盾调控总体要求房价要平稳即上涨幅度不大且可控。   如果房价上涨多少幅度可以接受?   总的基调就是房地产市场平稳上层并他国明确规定。该接近地方政府的人士分析说可以参考经济增长率、广义货币增速总体上不能超过10%。      10月29日住建部发布《关于巡视整改进展情况的通报》称果断落实习近平总书记坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加大分类调控、精准施策力度加快推进住房制度建设。      房价大涨的时代一去不复返。房地产商身处其中对政策的理解最为敏感。   展望市场不仅会筑底而且将回温意味着严冬不会来临。但是回温不等于回暖我们不会再回到过去火热的盛夏了未来楼市将回归横盘时代。上述大型上市房地产公司副总裁对本报记者称房住不炒仍是永远定位调整放松不等于放开调控也不会退出。   海通证券首席经济学家姜超却认为未来房价将会出现整整齐齐下跌三四五线都市因棚改货币化退出房价有回落风险;一二线都市作废限购房价跌幅相对有限。   延伸阅读住建部定调明年楼市走向 因城施策指导调控松紧度证券日报2018-12-年楼市政策定调 释放三大信号北京时间2018-12-22限购最严都市珠海正降低门槛 社保5年改1年中国经济网2018-12-21个别都市因城施策政策微调——房地产调控政策不会发生根本性转折经济日报2018-12-21观察:量稳价跌 楼市拐点来了吗北京商报2018-12-17观察:11月各地楼市整体保持稳定 有望永远持续中国新闻网2018-12-17 7k



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